{"id":932,"date":"2020-11-17T15:24:42","date_gmt":"2020-11-17T14:24:42","guid":{"rendered":"https:\/\/develop.immobilienbusiness.ch\/de\/allgemein\/2020-11-17\/bundesgericht-praxisanderung-bei-der-berechnung-der-nettorendite\/"},"modified":"2020-11-17T15:24:42","modified_gmt":"2020-11-17T14:24:42","slug":"bundesgericht-praxisanderung-bei-der-berechnung-der-nettorendite","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/develop.immobilienbusiness.ch\/fr\/ib\/2020-11-17\/bundesgericht-praxisanderung-bei-der-berechnung-der-nettorendite\/","title":{"rendered":"Bundesgericht: Praxis\u00e4nderung bei der Berechnung der Nettorendite"},"content":{"rendered":"

Das Bundesgericht \u00e4ndert zwei Parameter zur Bestimmung des zul\u00e4ssigen Anfangsmietzinses von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen anhand der Nettorendite. K\u00fcnftig ist das investierte Eigenkapital in vollem Umfang der Teuerung anzupassen. Als zul\u00e4ssig gilt sodann ein Ertrag, der den Referenzzinssatz um 2 Prozent \u00fcbersteigt, wenn der Referenzzinssatz 2 Prozent oder weniger betr\u00e4gt. Aus der Sicht des SVIT Schweiz anerkennt das oberste Gericht damit einerseits, dass die Methode zur Berechnung des nicht-missbr\u00e4uchlichen Mietzinses in besonderen Zinslagen zu einem unbefriedigenden Ergebnis f\u00fchrt. Anderseits f\u00fchre der Schwellenwert des Referenzzinssatzes von 2 Prozent zu vielen Fragen und praktischen Problemen.<\/span><\/span><\/p>\n

Mieter k\u00f6nnen unter gewissen Voraussetzungen die H\u00f6he des Anfangsmietzinses f\u00fcr Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume als missbr\u00e4uchlich anfechten und dessen Herabsetzung verlangen. Ob ein Mietzins missbr\u00e4uchlich ist, bestimme sich entweder danach, ob damit ein \u00fcbersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Nettorendite, absolute Methode) oder ob sich der Mietzins im Rahmen des Orts- oder Quartier\u00fcblichen bewegt (relative Methode). Im Urteil des Bundesgerichts 4A_554\/2019 vom 26. Oktober 2020, das jetzt vorliegt, betrug der monatliche Anfangsmietzins f\u00fcr eine 4,5-Zimmer-Wohnung im Kanton Waadt 2.190 CHF (exkl. Nebenkosten) und f\u00fcr die zwei Einstellhallenpl\u00e4tze je 130 CHF. Das zust\u00e4ndige Mietgericht senkte die Wohnungsmiete auf Klage der Neumieter aufgrund einer Berechnung der Nettorendite auf 900 CHF\/Monat, die Miete f\u00fcr die beiden Parkpl\u00e4tze auf je 50 CHF\/Mt. Das Waadtl\u00e4nder Kantonsgericht best\u00e4tigte diesen Entscheid.<\/span><\/span> <\/span><\/span><\/p>\n

Das Bundesgericht heisst die Beschwerde der Vermieterin \u2013 einer Pensionskasse \u2013 nun teilweise gut. Es legt den zul\u00e4ssigen monatlichen Mietzins f\u00fcr die Wohnung auf .1390 CHF fest und f\u00fcr die Parkpl\u00e4tze auf je 73 CHF. Bei seinem Entscheid \u00e4ndert das Bundesgericht seine bisherige Rechtsprechung zur Berechnung der Nettorendite. Konkret geht es dabei um zwei Parameter: Erstens ist das investierte Eigenkapital neu zu 100 Prozent \u2013 und nicht wie bisher nur zu 40 Prozent \u2013 an die Teuerung anzupassen. Zweitens darf der Ertrag den Referenzzinssatz um 2 Prozent \u2013 und nicht wie bisher nur um 0,5 Prozent \u2013 \u00fcbersteigen, wenn der Referenzzinssatz 2 Prozent oder weniger betr\u00e4gt. Im Weiteren best\u00e4tigt das Gericht jedoch seine Praxis, etwa indem es die Hierarchie von absoluter und relativer Methode aufrecht erh\u00e4lt.<\/span><\/span><\/p>\n

\u00abSchockierendes Ergebnis\u00bb korrigiert<\/strong><\/span><\/span><\/p>\n

Interessant ist, wie der SVIT Schweiz in einem Kommentar zu dem Urteil hervorhebt,\u00a0 wie das Bundesgericht sein Urteil in einer eigens dazu publizierten Medienmitteilung begr\u00fcndet: Die Rechtsprechung zu den beiden nunmehr ge\u00e4nderten Parametern datiere aus den Jahren 1994 bzw. 1986. Massgebend f\u00fcr die aktuelle Praxis\u00e4nderung seien die seither eingetretenen Ver\u00e4nderungen, insbesondere die nachhaltig gesunkenen Zinss\u00e4tze f\u00fcr Hypotheken bzw. des massgebenden Referenzzinssatzes. Diese Entwicklung habe dazu gef\u00fchrt, dass gem\u00e4ss bisheriger Berechnungsmethode mittlerweile sehr niedrige Mietertr\u00e4ge resultierten. Diese st\u00fcnden in keinem angemessenen Verh\u00e4ltnis zur Nutzung betreffender Wohnungen. Sie seien namentlich f\u00fcr Pensionskassen, die Renten an ihre Versicherten zahlten und dementsprechend einen hinreichenden Ertrag aus ihren eingeschr\u00e4nkten Anlagem\u00f6glichkeiten erwirtschaften m\u00fcssten, nicht ausreichend. Das gelte aber auch f\u00fcr die \u00fcbrigen Immobilieneigent\u00fcmer, die ebenfalls Risiken eingehen w\u00fcrden (u.a. Mietzinsverluste, leerstehende R\u00e4umlichkeiten).<\/span><\/span><\/p>\n

Diese wirtschaftliche Sichtweise ist f\u00fcr das Gericht beachtenswert. Die Festsetzung des zul\u00e4ssigen Mietzinses durch die Vorinstanz auf 900 CHF\/Monat bezeichnet das oberste Gericht denn auch als \u00abschockierendes Ergebnis\u00bb. Es m\u00fcsse den Richtern \u00abged\u00e4mmert haben, dass unter den aktuellen Umst\u00e4nden der von ihnen eingeschlagene und seit Jahren beschrittene Weg zu absurden Ergebnissen f\u00fchrt, gerade in der Westschweiz\u00bb, vermuten die SVIT-Autoren.<\/span><\/span><\/p>\n

Dass hier eine Praxis\u00e4nderung angezeigt ist, d\u00fcrfte bereits bei der Besetzung des Gerichts ber\u00fccksichtig worden sein, stellen die SVIT-Autoren fest und verweisen darauf, dass solche Verfahren \u00fcblicherweise in einer 3er-Besetzung und nicht wie im aktuellen Fall in einer 5er-Besetzung gef\u00fchrt werden Die Vorsitzende des Verfahrens und Pr\u00e4sidentin der Ersten zivilrechtlichen Abteilung, Christina Kiss, gelte ansonsten als mieterfreundlich. Die Gewichtung der Argumente d\u00fcrfte auch politischen Niederschlag finden, weil das Urteil doch just vor der Behandlung der Parlamentarischen Initiative von Nationalrat Olivier Feller \u00abZeitgem\u00e4sse Berechnung der zul\u00e4ssigen Rendite im Mietrecht\u00bb im St\u00e4nderat ver\u00f6ffentlicht worden sei. \u00abDies k\u00f6nne als Signal an die Mietervertreter gedeutet werden, dass das Gericht k\u00fcnftig wirtschaftliche Gesichtspunkte ber\u00fccksichtigt\u00bb, so der SVIT. Eine andere Lesart lasse aber die Vermutung zu, \u00abdass nun ein nach links ger\u00fccktes Parlament (tiefe) fixe Aufschl\u00e4ge ins Gesetz schreiben k\u00f6nnte oder dass damit sogar eine Revision des Mietrechts Auftrieb erh\u00e4lt\u00bb.<\/span><\/span><\/p>\n

Neue Probleme<\/strong><\/span><\/span><\/p>\n

Ferner weist der SVIT darauf hin, dass das Bundesgericht mit der Praxis\u00e4nderung einen Schwellenwert des Referenzzinssatzes von 2 Prozent einf\u00fchrt \u2013 was dazu f\u00fchre, dass der Aufschlag bei einem Referenzzinsatz von 2,25 Prozent oder mehr weiterhin nur 0,5 Prozentpunkte betragen darf. Bei einem Referenzzinssatz von 2,25 Prozent w\u00e4re die zul\u00e4ssige Rendite somit 2,75 Prozent, bei einem Referenzzinssatz von 2 Prozent jedoch 4 Prozent. Aus Sicht der SVIT-Autoren urteilt \u00abdas Bundesgericht hier erneut praxisfremd und nur auf den gerade vorliegenden Fall bezogen\u00bb. Handele das Parlament nicht, m\u00fcsse in dieser Sache eine Nachbesserung des Bundesgerichts folgen, beispielsweise mit abgestuften oder gleitenden Aufschl\u00e4gen, schl\u00e4gt der SVIT vor.<\/span><\/span><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Mit seinem Urteil 4A_554\/2019 vom 26. Oktober 2020 \u00e4ndert das Bundesgericht zwei Parameter zur Bestimmung des zul\u00e4ssigen Anfangsmietzinses von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen. Der SVIT setzte sich in einem Kommentar mit dem Urteil eingehend auseinander.<\/span><\/span><\/p>","protected":false},"author":24,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[5],"tags":[60],"class_list":["post-932","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-ib","tag-gesetze-urteile"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/develop.immobilienbusiness.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/932","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/develop.immobilienbusiness.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/develop.immobilienbusiness.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/develop.immobilienbusiness.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/24"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/develop.immobilienbusiness.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=932"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/develop.immobilienbusiness.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/932\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/develop.immobilienbusiness.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=932"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/develop.immobilienbusiness.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=932"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/develop.immobilienbusiness.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=932"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}